不動産クラウドファンディングは不動産を所有することなく、不動産取引で生じた分配金収入を得られる資産運用手法の1種で、最低投資額も1万円からと少額です。市場はまだまだ拡大途中ですが、手続きがオンラインで完結する利便性もあり、利用者が増加しています。
本記事では、不動産クラウドファンディングのしくみや特徴を簡単に整理するとともに、おもな利用者層や事業会社による狙いの違いを紹介します。
不動産クラウドファンディングのしくみ
不動産クラウドファンディングは、事業会社がインターネットを通じて複数の投資家から資金を募り、その出資金で不動産を運用して生じた利益を投資家に分配するしくみです。事業者が不動産を取得するため、投資家は不動産を所有せず出資額に応じた分配金収入を得られます。
不動産クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づいて運営・提供されます。「不動産特定共同事業」とは、不動産を取得・運用して得た収益を分配する事業や、その契約の代理・媒介事業を指します。不動産特定共同事業の運営ルールや、事業会社の倒産などによる損害から投資家を保護するためのルールを定めたものが「不動産特定共同事業法」です。
たとえば、不動産取引をおこなって収益を分配する事業を運営できるのは、以下のような要件を満たした事業者に限られています。
- 宅地建物取引業の免許を有している
- 資本金が1億円以上である
- 毎年、会計監査を受ける など
また、2017年には小規模事業者のために新たな制度が創設されました。
不動産クラウドファンディング事業への参入ハードルを下げ、とくに地方のまちづくりや地域活性化を促進するためです。新制度では資本金をはじめとする要件が緩和され、中小企業でも不動産クラウドファンディング事業を運営しやすくなりました。
とはいえ、小規模事業者にとっては求められるレベルが高く、事業総額が小さいわりに多くの投資家を集める必要があります。
「小規模事業者だから倒産リスクが高い」とは一概には言い切れません。しかし投資家の目線に立つと、やはり規模が大きい事業者や、大手企業からの出資を受けている事業者のほうが、今のところは安心できるといえるでしょう。
不動産クラウドファンディングの特徴
「不動産投資」というと、どうしても「マンションやアパートを経営し、家賃収入を得る」というイメージを持たれがちです。
ここでは、不動産クラウドファンディングの特徴を、実物の不動産に直接投資する場合とくらべて整理していきましょう。
【不動産クラウドファンディングと実物不動産投資の違い】
| 不動産クラウドファンディング | 実物不動産 | |
| 投資額 | 1口1万円～ | 数千万円～数億円以上 |
| 価格の変動 | 短期的な変動は小さい | 短期的な変動は小さい |
| 不動産の管理 | 必要なし | 管理が必要 |
| 売却 | 運用期間中は売却できない | 売却できるが時間がかかる |
| 利回り | 5～6% | 4～10% |
| 運用期間 | 多くが1年以内 | 10年以上になることも |
| 手続き | オンラインで完結 | 煩雑 |
繰り返しますが、不動産クラウドファンディングは事業会社が多数の投資家から資金を募って不動産を取得・運用し、収益を投資家に分配するしくみです。
したがって投資家は少額から不動産に投資できるほか、不動産を所有するわけではないので物件を管理する必要がありません。投資の手続きも不動産クラウドファンディングはオンラインで完結し、実物の不動産投資よりも気軽に取り組みやすいといえます。
なお、不動産クラウドファンディングの投資対象はマンションや宿泊施設、オフィスビル、商業施設などファンドによってさまざまです。利回りは5～6％の範囲に収まるものが多くみられます。
一方、不動産クラウドファンディングでは、希望するタイミングで投資できる（申し込める）とは限らない点、運用期間中は売却できない点には注意しましょう。
申し込みはファンドの募集期間中に限られており、募集情報は事業会社のWebサイトやSNS・メルマガ、口コミなどをこまめにチェックしておく必要があります。
また、運用期間は多くが1年以内と短いものの、期間中は売却できず、お金を引き出せません。
不動産クラウドファンディングの利用者層
不動産クラウドファンディングの認知度はまだあまり高くなく、世に広く浸透しているとはいえませんが、市場は着実に拡大中です。 2018年度はファンド数が26件、出資額は12億7,000万円でしたが、2022年度には419件（約16.1倍）、出資額604億3,000万円（約47.6倍）に増加しています。
利用者層をみると、男女比は男性が6～7割、女性が3～4割程度、会社員や会社役員が多い状況です。また1ファンドあたりの投資額の中央値は35万円程度です。
これは「不動産クラウドファンディングは男性に人気がある」というよりも、男性のほうが女性よりも投資・運用への関心が高いためと考えられます。男性のほうが不動産クラウドファンディングの存在を知っている人が多いことが関係しているでしょう。
当社が提供する「みらファン」の利用者層もほぼ同様の内訳ですが、投資経験の浅い利用者が多い点が特徴です。
ほかのサービスでは投資歴10年以上の利用者が多くみられますが、「みらファン」の利用者は投資経験3年未満が3割超、5年未満になると5割を超えます。
サービスやファンドの特徴についての詳細は別の記事に譲りますが、不動産クラウドファンディングを提供する「目的」に共感いただけているためだと考えています。
事業会社が不動産クラウドファンディングを提供する目的
2017年に不動産特定共同事業法が改正されてから不動産クラウドファンディング事業への参入企業は増え続けており、その数は2023年時点で約70社になりました。 参入目的は各社さまざまですが、ここではおもなものを2つ紹介します。
不動産販売につなげるためのマーケティングツール
ひとつ目は、実物の不動産販売を本業とする事業会社が、本業での新規顧客を集めるために不動産クラウドファンディングを提供するケースです。
不動産クラウドファンディングは実物の不動産よりも気軽に不動産投資に取り組めます。ですから、まず不動産クラウドファンディングを通じて不動産投資で収益を得る体験をしてもらい、その後、リスクがより高く、多額の資金を要する実物の不動産投資に進んでもらう意図があります。
こうした誘導はよくあるマーケティング施策のひとつで、「不動産クラウドファンディングを本業としていないからいけない」わけではまったくありません。本業で培った不動産取引の知見や実績を活かし、よいファンドを提供している事業会社も多くみられます。
まちづくりや地方創生に貢献
ふたつ目は、不動産クラウドファンディングを通じて地方の物件にお金を投じ、地域を活性化させる目的です。
今のところ、不動産クラウドファンディングの投資対象は東京都心の物件が圧倒的に多い状況です。なぜなら都心は地価やマンション価格の上昇率がほかの地域よりも高く、収益を見込みやすいためです。
しかし、なかには地方に存在する魅力的な物件を見極めてファンドをつくり、資金を募って地域社会の活性化や地方創生への貢献を目的とする事業会社もみられます。
これまでみてきたとおり、不動産クラウドファンディングの資金調達は金融機関を介しません。したがって、銀行からは融資の下りにくい物件でも不動産クラウドファンディングなら取得できるケースもあります。ただし、事業会社には物件の価値を高め、魅力的なファンドをつくる商品組成能力が求められます。 なお「みらファン」も、地域活性化・日本全体の活性化を目的とするサービスです。投資家の皆さまのお金が単に増えるだけの投資ではなく、「お金を投じた不動産がその地域を元気にし、元気な地域が増えることで日本全体をも元気にできる投資」を目指しています。具体的には、SDGsの目標11に掲げられている「住み続けられるまちづくりを」の実現を目指して、利回りも確保できる投資対象不動産を選定しています。
投資経験が浅い方にも「みらファン」が選ばれる理由は、投資を通じて間接的に社会貢献できる点もひとつといえるでしょう。
不動産クラウドファンディング・みらファンにかかるコスト
一般的に不動産クラウドファンディングで必要な費用は、出資金と振込手数料です。振込手数料については、不動産クラウドファンディング用口座への入金・出金の往復で発生するサービスもあれば、出金時のみ発生するサービスもあります。また、同じサービスでも利用する銀行によって手数料額が異なることもあります。 「みらファン」の場合は、入金手数料は無料で、不動産クラウドファンディング用口座からの出金時のみ、手数料が発生するしくみです。
まとめ
不動産クラウドファンディングは、事業会社がインターネットを通じて複数の投資家から資金を募り、その出資金で不動産を運用し、生じた利益を投資家に分配するしくみです。
投資家は不動産を所有するわけではないので、手続きや管理の手間をかけずに安定した収益を期待できます。
市場の規模は拡大基調にあり、なかには不動産投資を通じた地方創生・社会貢献を目的とするサービスもあるものの、まだまだ広く認知されているとはいえません。
当社が提供する「みらファン」も、SDGsの目標11「住み続けられるまちづくりを」の実現を目指して不動産を選定しており、1口1万円から不動産投資・社会貢献に取り組んでいただけます。
- 投資したい物件を選ぶことができる
- 少額から手軽に投資が可能
- 利回りが比較的高い
- 不動産管理に関する手間が不要
- リーシングに関する対応は事業者側が行う
- 運用中の資金の上下が無い
- 優先劣後構造で投資家を保護
あなたも「みらファン」で手軽に不動産投資を始めてみませんか。
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