「みらファン」での配当金・償還金の設計思想とは？

近年、不動産クラウドファンディング市場は指数関数的に拡大しています。2024年の新規案件数は875件、出資総額は1763.4億円と、いずれも前年比1.6倍以上の成長を記録しました。
こうしたなか、「みらファン」は安心して投資できるしくみにこだわり、一貫してインカムゲイン型のファンドを提供しています。予定配当の達成率は100％、償還の遅延や元本割れも一度も発生していません。
そこで本記事では、「みらファン」が配当金や償還金をどのように用意しているのか、その設計思想についてご紹介します。

インカムゲイン型ファンドとは
「みらファン」の配当金の原資
「みらファン」の償還金の原資
万が一配当や償還原資が想定を下回りそうなときは？
配当金
償還原資
まとめ

インカムゲイン型ファンドとは

そもそもインカムゲイン型のファンドとは、具体的にどういった特徴を持っているのでしょうか。
インカムゲインとは、資産を保有しているあいだ継続的に得られる収益を指します。不動産投資でいえば賃料収入が該当し、インカムゲイン型ファンドの配当金のおもな原資です。
そして運用終了時には対象不動産を売却し、償還金の原資とします。

インカムゲイン型ファンドに対して、配当金も償還金も不動産の売却益（キャピタルゲイン）でまかなうものがキャピタルゲイン型ファンドです。このため不動産を高値で売却する必要があり、土地を取得して新たに建物を建築する、既存の建物を修繕・改修するなどして不動産の価値を高めます。

「みらファン」の配当金の原資

「みらファン」はインカムゲイン型を採用しており、賃料収益を配当金の原資としています。
・賃料収益＝賃料収入－不動産運用費用

管理費や修繕費、保険料などの運用にかかる費用も考慮し、配当金を賃料収益の範囲内で無理なく設計している分配構造が特徴です。
賃料は一度入居が決まれば比較的長期間にわたって継続的に得られるため、配当原資の安定的な確保を期待できます。もちろん、賃料も変動がないとはいい切れません。しかし「みらファン」のファンドの満期は数ヵ月～1年程度と短く、その間に賃料の変動は起こりにくいといえます。

なお、空室のリスクについては、借主（テナントなど）と「マスターリース契約」という賃貸借契約を結ぶなどして対策をとっています。
マスターリース契約とは、空室の有無に関わらず一定の賃料を受け取れるしくみです。

このように、「みらファン」では賃料収益を配当金のベースとして、賃料をより安定的に得られる工夫も施し、安心して投資できる設計を実現しています。

「みらファン」の償還金の原資

「償還」とは、運用期間の終了後に、投資家に出資金（元本）を返還することです。
償還のための資金は通常、ファンドの対象となっている不動産の売却によって用意されます。
「みらファン」のように配当金を賃料収益から確保しているファンドでは、売却で大きな利益を出さなくても、投資家に元本を返還しやすい点が特長です。

とはいえ、物件の状況や市場環境によっては、予定どおりに売却が進まないケースもあり得ます。こうしたときのために、「みらファン」では第三者への売却以外にも以下のような選択肢で備えています。

・みらいアセットによる買い取り
ファンドを運営するみらいアセットが対象不動産を自社で買い取る方法です。
こうしたケースにも対応できるよう、みらいアセットは不動産を買い取れるだけの自己資本を備えています。
・再組成
不動産を売却せず、同じ物件で新たにファンドを組成して運用を継続する方法です。継続して安定した賃料収益が見込める物件などでは、無理に売却せず再組成して再スタートすることもあります。実際、不動産クラウドファンディングでははじめから再組成を前提としているファンドも存在します。

万が一配当や償還原資が想定を下回りそうなときは？

どれだけリスク対策を施しても、100％想定どおりに運用できるとは限りません。
「みらファン」では、配当金や償還原資を計画どおり確保できそうにない場合についても、投資家のみなさまが損失を被らないよう対策をとっています。

配当金

「みらファン」のファンドの配当金原資は、賃料収益が原則です。
ただし、万が一その収益だけでは予定の配当金に届かない場合には、物件の売却益から不足分を補います。

償還原資

償還原資の確保は、第三者への物件の売却による方法が基本です。
しかし売却額が予定を下回って償還原資が不足した際には、以下の方法で不足分をカバーします。
・余剰の賃料収益
配当として分配されなかった賃料収益を償還原資に充当します。
・優先劣後出資
投資家の出資金は「優先出資」、みらいアセットの出資分は「劣後出資」として区別されており、まず劣後出資の範囲で損失を吸収する設計です。

優先劣後出資について、もう少しくわしく解説しましょう。
たとえば総出資額が1億円、みらいアセットが2,000万円を劣後出資しているファンドがあるとします。このファンドで仮に売却額が予定より2,000万円下回っても、損失はみらいアセットの出資額の範囲内のため、投資家の元本には損失が及びません。

劣後出資額の設定については、不動産売却時の経費や借入の返済利息なども考慮しており、投資家を守るしくみとしての機能をできる限り高めています。

まとめ

「みらファン」のファンドはインカムゲイン型を採用しており、配当金・償還金の原資を以下の形で用意しています。
・配当金：賃料収益の範囲内で無理なく設定
・償還金：基本的に第三者への不動産売却額から確保

インカムゲイン型の利点を生かして、不動産を高値で売却しなくても償還原資を用意できるよう余裕を持たせて設計している点も特徴です。
さらに、不動産の売却だけでない複数の出口戦略や、優先劣後方式の採用など、投資家を損失のリスクから守る工夫を幾重にも重ねています。
それでももちろん、リスクがゼロになるとはいえません。しかし、「みらファン」はこれまで償還済みのすべてのファンドで予定配当達成率100％、元本割れゼロの実績を積んでまいりました。

「みらファン」は1口1万円から不動産投資に取り組んでいただけるほか、以下の特徴も持つ不動産クラウドファンディングです。