近年、少額から始められる不動産投資の方法として、不動産クラウドファンディングに取り組む人が増えてきています。利回りが5％を超えるものも多い点も魅力ですが、不動産クラウドファンディングはあくまで「投資」の一種です。元本が絶対に毀損しないとはいえず、リスクがある点も忘れてはいけません。
そこで本記事では、不動産クラウドファンディングにおけるおもなリスクを紹介します。
不動産クラウドファンディングにはリスクがある
まず不動産クラウドファンディングについて簡単に説明すると、「投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、その利益を分配する」仕組みです。1万円程度から不動産投資に取り組めて、手続きがインターネットで完結する手軽さから注目されています。
ただし、あくまでも投資商品である以上、預貯金とは違って元本が保証されているわけではありません。対象物件となる物件の価格が下落する、計画どおりに収益が上がらないなどの原因で、投資元本（出資金）が減る可能性もあります。
また、ファンドの募集時に表示されている想定利回りはあくまで見込みにすぎません。配当を確約するものではなく、市況や運用状況によっては配当の減額や無配当も起こり得ます。 このように、不動産クラウドファンディングでは元本や配当が変動することをまず頭に入れておきましょう。
不動産クラウドファンディングのおもなリスク
では、具体的にどのような要素が元本や配当に影響を及ぼすのでしょう。
ここからは不動産クラウドファンディングのおもなリスクを4つ紹介します。
不動産市場の動き
不動産の価格や賃料は、株式と同様に市場環境の影響を受けて日々変動しています。
たとえばコロナ禍においては、不動産市場のなかでも宿泊施設が大きな打撃を受けました。こうした状況では、物件自体に問題がなくても価格の下落が起こり得ます。すると不動産クラウドファンディング運営事業者が投資対象物件を売却する際に購入価格を下回るおそれがあり、投資家の出資金にも影響が及ぶかもしれません。
また、インカム型（賃料収入を配当の原資とする）ファンドでは、入居率の低下や賃料相場の下落が、配当の減額あるいは無配を招く可能性があります。
ただし、入居率や賃料は緩やかに悪化する傾向がみられます。多くの不動産クラウドファンディングは運用期間が1年未満と比較的短いため、入居率・賃料下落の影響を受けにくいといえるでしょう。
自然災害
日本は地震・台風・大雨・土砂災害など、自然災害が多い国です。こうした災害で投資対象の不動産が損壊してしまうと建物の価値が下がり、賃料収入や売却価格にも影響が出る可能性が高いでしょう。
不動産クラウドファンディングの多くのファンドは保険に加入しており、損害の一部を保険金で補填できる場合もあります。しかしすべての損害を保険でカバーできるとは限らず、出資金や配当が減ってしまう確率もゼロではありません。
また、直近では感染症のまん延も不動産価格に影響を及ぼしました。宿泊施設が大きな打撃を受けたことは先述のとおりです。一方で、巣ごもり生活が物流不動産市場の成長も招きました。
このように、同じ事象でもある市場にとってはマイナスに働き、別の市場にとってはプラスに働くことがある点も頭に入れておきましょう。
流動性の低さ
流動性とは、簡単にいえば「換金しやすさ」です。不動産クラウドファンディングは原則として途中解約ができません。また、運用終了から出資金が手元に戻るまでに2ヵ月以上かかるケースも少なくありません。
したがって、「しばらく使う予定のない余裕資金」での投資が基本となります。これは不動産クラウドファンディングに限らず投資全般に該当しますので、「投資の基本」として覚えておきましょう。
不動産クラウドファンディング事業者の倒産
不動産クラウドファンディング事業者が倒産すると、投資家からの出資金が差し押さえられ、手元に戻ってこないおそれがあります。
ただし不動産クラウドファンディング事業者には「資産の分別管理」が義務づけられており、事業者の資金と投資家からの出資金は明確に分けて管理されます。このため、運用中の不動産を精算すれば出資金が戻る可能性もゼロではありません。
また、そもそも、不動産クラウドファンディング事業者が倒産する可能性は低めです。不動産クラウドファンディングは国の厳しい審査を通過しないと運営できない事業であるためです。とはいえ、倒産さえしなければよいわけでもありませんので、信頼できる事業者を選びましょう。
リスクが投資家に及ぼす影響
これまでに紹介したリスクにより、不動産クラウドファンディングに出資した投資家には償還の遅延・元本割れや減配・無配といった影響が及ぶおそれがあります。
繰り返しにはなりますが、それぞれ整理しておきましょう。
償還の遅延・元本割れ
「償還」とは、運用期間が終了したファンドから投資家に出資金が返還されることを指します。不動産クラウドファンディングでは、この「償還」が予定より遅れることがあります。
ファンドはあらかじめ運用期間が定められていますが、不動産の売却が予定どおりに進まず、運用を終了できないケースがあるためです。償還遅延は、物件の売却益を配当の原資とする「キャピタル型」のファンドで起こりがちです。キャピタル型では、売却価格が購入価格を下回ると償還に必要な資金を確保できなくなってしまいます。こうした事態を防ぐため、なかには運営事業者が物件を買い取り、償還の遅延を回避するケースもみられます。
なお、償還遅延が生じたからといって必ず損失が出るとも限りません。
仮に償還が遅れたとしても、最終的に出資金が全額戻ってくるケースもあります。（そのあいだの配当金が支払われるかどうかは状況によります。）
一方で、償還が遅れたうえに元本割れとなる可能性もゼロとはいえません。
このように、不動産価格の変動や売却状況によっては、予定どおりに出資金が戻ってこない、出資金が満額戻ってこない可能性があります。
減配・無配
先述のとおり、不動産クラウドファンディングではファンドの種類によって配当金の原資が異なります。インカム型は賃料収入、キャピタル型は不動産の売却益がベースです。
したがって、入居率や不動産価格が低下すれば配当金の原資を確保できず、配当が減る「減配」や、まったく支払われない「無配」となるかもしれません。
厳密にいえば、無配になっても元本が減るわけではないので資産の損失にはなりませんが、利益を得る機会を失う点では機会や時間の損失といえます。
とはいえ、不動産クラウドファンディングはファンドの多くが運用期間1年未満と比較的短い点が特徴です。賃料の急激な下落や空室率の大幅悪化は起こりにくい傾向があり、とくにインカム型は比較的安定した配当が見込めるといえるでしょう。
まとめ
不動産クラウドファンディングは、相対的に高い配当利回りと、少額から始められる手軽さが魅力の投資方法です。同時に、投資である以上リスクも存在し、元本割れや配当の減額が生じる可能性がゼロではない点を覚えておきましょう。
リスクについて知っておくと、ファンドや事業者を選ぶ手助けとなります。
必要以上にリスクを怖がらず、自分に合った投資先を選びましょう。
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これまでの実績として、インカム型のファンドで安定的に配当支払い・償還をおこなってきたほか、償還は運用終了の翌日という早さも特徴です。
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