不動産クラウドファンディングで運用を成功させるポイント

不動産クラウドファンディングは、不動産投資に1万円から取り組める気軽さが魅力の投資手段です。しかし、投資である以上、元本を損なう可能性もゼロではありません。だからこそ、事前に情報を集め、安心してお金を投じられるかどうかの見極めが重要です。

本記事では、不動産クラウドファンディングでの運用を成功させるために押さえておきたい3つのポイントをご紹介します。

なお、不動産クラウドファンディングの概要については以下の記事で解説しています。くわしく知りたい方はあわせてご覧ください。

社会貢献にも繋がる「不動産クラウドファンディング」のしくみとは？

ファンドを見極めよう

はじめに、ファンドを選ぶ際には募集・運用の条件と、元本・配当金が支払われるしくみを確認しましょう。

募集・運用の条件

不動産クラウドファンディングは投資物件ごとにファンドを組成するしくみです。したがって、ファンドにより運用期間や想定利回り、最低投資額などの条件が異なります。

利回りが高いファンドにはつい惹かれてしまいますが、その分リスクも大きい可能性があります。不動産クラウドファンディングの利回りの相場は5～6％ほどといわれているため、これよりも利回りが高すぎるファンドは避けたほうが無難です。

また不動産クラウドファンディングは株式や投資信託とは違い、一度出資すると運用を終えるまで売却できません。運用期間や最低投資額もあわせて確認し、無理のない投資を心がけましょう。参考までに、数億円規模の大型ファンドになるほど運用期間が長めで、最低投資額も高くなる傾向がみられます。

なお、「みらファン」が扱うファンドは400万円～3億円規模、運用期間は半年～1年のものが中心です。

元本・配当金が支払われるしくみ

不動産クラウドファンディングの多くのファンドが、投資の安全性を確保するために「優先劣後方式」を採用しています。優先劣後方式とは、投資家を優先出資者、事業者を劣後出資者として設定し、元本の償還および配当金の支払いを優先出資者から順におこなうしくみです。損失が生じた場合には、まず劣後出資者の出資金から損失を負担します。

例として出資総額2億円、劣後出資率20％（4,000万円）のファンドで2,000万円の損失が生じたとしましょう。この損失は劣後出資金の4,000万円でカバーできるため、投資家の元本や配当金には損失の影響が出ません。

このように、優先劣後方式は投資家の収益と元本を守るためのしくみです。

劣後出資率はファンドによって差がありますが、20～30％あれば一定の安全性を期待できるといえます。募集・運用の条件とあわせて、優先劣後方式の有無、劣後出資率についても把握しておきましょう。

事業者の実績を確認しよう

ファンド選びと並んで、事業者選びも重要です。過去の運用実績や財務状況、利用者の口コミ評価などをチェックし、安心して運用を任せられる事業者を見極めましょう。

過去の運用実績

運用実績については、元本割れ・配当金支払いの遅延の有無と、これまでに募集したファンドの件数をみていきます。

元本割れ・配当金支払いの遅延は、事業者の運営手腕を見極める手がかりになります。元本割れや配当金の遅延を複数回繰り返している事業者は投資対象物件の選定が甘いと考えられるため要注意です。

元本の償還や配当金支払いの面で問題なさそうなら、その事業者がこれまでに募集したファンドの件数をチェックしてみましょう。募集実績が多ければ、物件の選定や運用、売却に関するノウハウが蓄積されていると考えられ、安定した成果を期待できます。

また、そもそも各ファンドについて情報をくわしく開示しているかどうかもひとつのポイントです。物件の種別、エリア、想定利回り・配当の実績といった情報により、起こり得るリスクを事前に想定しやすくなり、対策をとりやすくなります。

事業者の財務状況

続いて、事業者の経営・財務状況にも注目したいところです。ファンドの運営事業者が経営難や倒産に陥れば、元本の返還や配当金支払いが滞るおそれがあるためです。

上場企業であれば、企業公式サイトなどでIR情報として財務諸表をはじめ経営や財務に関する情報を公開しています。IR情報を開示していない事業者については、会社概要をみて、資本金の額やグループ会社（親会社）・提携企業の存在を調べましょう。

規模の大きな事業者や上場企業や大手企業と資本関係がある事業者、不動産の取得・運用・売却までを一貫して手がけている事業者は、信頼性がより高いといえます。

口コミ

最近では、不動産クラウドファンディング利用者の口コミが比較サイトやSNSなどでちらほら紹介されています。あくまで個人の体験談ですが、実際の使い勝手や満足度を知る参考になるでしょう。

ただし、不動産クラウドファンディングはほかの金融商品や金融機関とくらべてまだ歴史が浅く利用者も少ないため、口コミの数もさほど多くありません。

少数の偏った書き込みを鵜呑みにせず、口コミは複数ある判断材料のひとつと捉えてほかの情報も必ず調べるようにしましょう。

分散投資をしよう

投資の世界でリスク軽減のために提唱されている分散投資は、不動産クラウドファンディングでも有効です。ひとつのファンドで損失が生じてもほかのファンドでカバーできれば、資産全体が受ける影響を抑えられます。

ただし不動産クラウドファンディングでの分散投資は、一般的にいう「地域分散・資産分散・時間の分散」とは考え方が少し異なります。

ここでは、不動産クラウドファンディングにおける3つの分散をみていきましょう。

ファンドの分散

はじめに、複数のファンドに資金を分けて投資する「ファンドの分散」です。ひとつのファンドに資金を集中させると、そのファンドの運用成績次第で損益が大きく変わってしまいます。

ファンドごとに物件や運用条件は異なるため、同じ事業者を利用するにしても複数のファンドに分けて出資するだけでリスク分散につながります。

エリアの分散

次に、投資対象の地域を分ける「エリアの分散」です。不動産クラウドファンディングの投資対象は今のところ東京の物件に偏りがちですが、エリアを分散させれば自然災害のリスクを抑えられます。

例として、ファンドを分散させていても物件の所在地がすべて同じエリアなら、地震や台風などが起きたときには資産全体に同時に影響が及ぶかもしれません。東京だけでなく、東海地方や北海道、四国など異なる地域のファンドを組み合わせておくと災害のリスクを軽減できるでしょう。

事業者の分散

最後は、異なる事業者を利用する分散です。近年、不動産クラウドファンディングに参入する事業者が増えていますが、すべての事業者が高い運用ノウハウを持ち、実績や経営が安定しているとは限りません。そこで複数の事業者を利用しておけば、特定の会社に依存しない体制を構築できます。

また、事業者を分ければファンドやエリアの分散にもつながります。事業者ごとに取り扱う物件の種類やエリアなど強みが異なるためです。ひとつの事業者だけでは、ファンドを分けられても物件の種別やエリアの分散は難しいかもしれません。ですから、投資対象物件の特徴が異なる複数の事業者を利用すると効果的です。

まとめ

不動産クラウドファンディングでの運用を成功させるポイントは、ファンドの見極め、事業者の実績、分散投資の3つです。

• ファンドの見極め：利回りだけでなく、運用期間や最低投資額、優先劣後方式の採用有無など条件の確認
• 事業者の実績：元本割れや配当遅延の有無、募集ファンド数、財務や資本の状況など事業者の信頼性を確認
• 分散投資：ファンド・エリア・事業者の分散

当社では不動産投資型クラウドファンディング「みらファン」を提供しています。

愛知に本社を置く株式会社みらいアセットが運営し、東海地方をはじめ群馬や香川など、首都圏以外に投資するファンドを中心に18件の募集実績を持っています。

なお、みらファンでは1口1万円から不動産投資に取り組んでいただけます。

• 投資したい物件を選ぶことができる
• 少額から手軽に投資が可能
• 利回りが比較的高い
• 不動産管理に関する手間が不要
• リーシングに関する対応は事業者側が行う
• 運用中の資金の上下が無い
• 優先劣後構造で投資家を保護

分散投資の一環として、みらファンで運用してみませんか。